Nasveti za lastnike · 23. 10. 2026 · 6 min branja
Prodaja stanovanja v Ljubljani: naj stanovanje zasluži, dokler čaka na kupca
Prodaja stanovanja v Ljubljani redko traja le nekaj dni. Med objavo oglasa in podpisom pogodbe minejo tedni ali meseci, stroški pa tečejo naprej: rezervni sklad, ogrevanje, elektrika, internet, NUSZ. Ali naj stanovanje vmes oddate? Spodaj primerjamo tri možnosti: prazno stanovanje, dolgoročni najem in kratkoročni najem z upravljanjem.
Na kratko
- Pri kratkoročnem najmu ni dolgoročnega najemnika, zato je stanovanje prosto takoj, ko določite datum predaje.
- Vsaka nočitev med prodajo je plus k ceni, ki jo dobite ob prodaji.
- Kupec vlagatelj vidi resnične prihodke in ocene gostov, ne samo kvadratnih metrov.
Prazno, dolgoročno ali kratkoročno: primerjava
| Prazno stanovanje | Dolgoročni najemnik | Kratkoročni najem z upravljanjem | |
|---|---|---|---|
| Prihodek med prodajo | 0 € | Najemnina | Prihodek od nočitev |
| Ogledi | Kadarkoli | Po dogovoru z najemnikom | Termine blokiramo v koledarju |
| Ko najdete kupca | Takoj prosto | Najemna pogodba ostane v veljavi | Ne sprejmemo novih rezervacij po datumu predaje |
| Videz ob ogledu | Prazno, brez življenja | Odvisno od najemnika | Opremljeno, očiščeno po vsakem gostu |
| Za kupca vlagatelja | Samo nepremičnina | Najemnik, ki ga morda ne želi | Zgodovina prihodkov in ocene gostov |
1. Prodate lahko kadarkoli, ker ni dolgoročnega najemnika
Po Stanovanjskem zakonu (SZ-1, 107. člen) menjava lastnika ne vpliva na najemno razmerje. Kupec prevzame najemnika in njegovo pogodbo. Večina kupcev, ki stanovanje kupujejo zase, želi prazno stanovanje, zato najemnik prodajo pogosto oteži ali podaljša.
Pri kratkoročnem najmu gostje bivajo nekaj noči. Ko s kupcem dogovorite datum predaje, preprosto ne sprejemamo rezervacij po tem datumu. Stanovanje je prosto, ko ga potrebujete.
2. Stanovanje ni prazno in vmes prinaša denar
Prazno stanovanje med prodajo samo ustvarja stroške. Vsaka nočitev, ki jo v tem času prodamo, je čisti plus k ceni, ki jo boste dobili ob prodaji.
Koliko je realno, je odvisno od lokacije, velikosti in sezone. Koliko lahko zasluži vaše stanovanje, preverite v kalkulatorju na koncu članka ali pa vam izračun naredimo brezplačno.
Pri VisitVibe: cene prilagajamo vsak dan, da prodamo čim več noči po najboljših cenah.
3. Kupec vidi stanovanje v najboljši luči
Stanovanje, ki ga oddajamo, je opremljeno, profesionalno fotografirano in očiščeno po vsakem gostu. To je v bistvu home staging, ki ga ni treba posebej plačati. Termine za oglede uskladimo z vašim nepremičninskim posrednikom in jih vnaprej blokiramo v koledarju.
4. Delujoč posel je dodatna vrednost za kupca vlagatelja
Kupec, ki išče naložbo, ne kupuje samo kvadratnih metrov. Zanima ga, koliko stanovanje zasluži. Pri nas dobi resnične podatke: zasedenost, povprečno ceno nočitve in ocene gostov.
Gostitelj oglasa na Airbnb ob prodaji ne more prenesti na drug račun, zato novi lastnik običajno začne z novim oglasom brez ocen. Ker pa oglas vodi VisitVibe, lahko oglas z vsemi ocenami ostane aktiven, če se kupec odloči za nadaljevanje upravljanja pri nas. To je argument, ki ga prazno stanovanje nima.
Cene rabljenih stanovanj v Ljubljani so po podatkih GURS v letu 2025 prvič presegle 5.000 €/m². Pri takih zneskih kupci vlagatelji dobro preverijo, ali se naložba splača. Dokazana zgodovina prihodkov jim to odločitev olajša.
Je to prava izbira za vaše stanovanje?
Najbolj se splača, če je stanovanje opremljeno in ga ne prodajate v nekaj dneh. Pri stanovanju v bloku poskrbimo tudi za soglasja sosedov in vso papirologijo, vi se lahko posvetite prodaji.
Začetek je preprost: povejte nam naslov in velikost stanovanja, mi pa pripravimo oceno prihodka za čas prodaje.
Kako to poteka z VisitVibe
- Brezplačen izračun. Povejte nam naslov in velikost stanovanja, mi pripravimo oceno prihodka za čas prodaje.
- Postavitev oglasa. Uredimo fotografije, oglas na Airbnb in Booking, čiščenje in komunikacijo z gosti. Kako se pripravi nepremičnina, smo opisali v članku Kako pripraviti nepremičnino za Airbnb in Booking.
- Usklajevanje z ogledi. Z vašim posrednikom dogovorimo termine ogledov in jih blokiramo v koledarju.
- Predaja kupcu. Ko določite datum predaje, zapremo koledar. Če kupec želi, oglas in ocene ostanejo in upravljanje nadaljujemo zanj.
Koliko lahko zasluži vaše stanovanje, dokler ne najdete kupca, preverite tukaj:
Kalkulator
Koliko zasluži vaše stanovanje?
Izberite lokacijo, velikost in stavbo. Preklopite med letoma 2026 in 2027 in poglejte razliko po mesecih.
Dobro upravljane nastanitve
10.600 € na leto
Povprečje na vaši lokaciji: 7.600 €
Od 2027 največ 60 noči na leto (cela občina).
Ocena bruto prihodka pred provizijami in stroški, na podlagi javno dostopnih tržnih podatkov (AirDNA, AirROI) in mesečnih podatkov SURS o nočitvah, okt. 2026. Omejitve za leto 2027 po objavljenih odločitvah občin (stanje na dan 10. 10. 2026). To ni zagotovilo zaslužka.
Pogosta vprašanja
Ali lahko stanovanje prodam, če ima rezervacije gostov?
Da. Rezervacije so kratke, zato jih uskladimo z datumom predaje. Po dogovorjenem datumu ne sprejemamo novih rezervacij.
Ali gostje motijo oglede?
Ne. Termine ogledov vnaprej blokiramo v koledarju, stanovanje pa je po vsakem gostu očiščeno in pripravljeno.
Kaj se zgodi z oglasom in ocenami, ko stanovanje prodam?
Gostitelj oglasa ne more prenesti na drug račun. Če kupec nadaljuje sodelovanje z VisitVibe, oglas z ocenami ostane aktiven. Če ne, oglas zapremo.
Ali lahko stanovanje oddajam samo za nekaj mesecev?
Da. Ker ni dolgoročne pogodbe z najemnikom, sodelovanje končamo, ko stanovanje prodate.
Kaj potrebujem, da lahko začnem oddajati?
Opremljeno stanovanje in nekaj papirologije: soglasja sosedov pri stanovanju v bloku in vpis v register nastanitev. Za vse to poskrbimo mi.
Kako prodati stanovanje hitreje?
Pomagajo dobre fotografije, urejeno stanovanje in prost termin za oglede. Kratkoročni najem z upravljanjem zagotovi vse tri, poleg tega pa prinese prihodek.
Viri
Trg nepremičnin
Zakonodaja
Platforme
Članek je informativen in ne nadomešča pravnega ali davčnega nasveta. Stanje na dan 21. 10. 2026.