Nasveti za lastnike · 16. 10. 2026 · 6 min branja
Kako pripraviti nepremičnino za Airbnb in Booking: 10 korakov
Dobra lokacija še ne pomeni dobrega zaslužka. Nepremičnine, ki na Airbnb in Booking.com zaslužijo največ, imajo urejenih 10 stvari, še preden pride prvi gost. Tukaj je seznam, od stanovanja do hiše.
Na kratko
- Najprej papirji: v bloku potrebujete soglasja etažnih lastnikov, nastanitev mora biti v registru z ID številko, goste prijavljate v sistemu eTurizem.
- Največ zaslužka naredijo fotografije, cene in hitri odgovori gostom, ne drago pohištvo.
- Večina lastnikov ima urejenih 6 ali 7 točk. Zadnje tri (cene, čiščenje, komunikacija) vzamejo največ časa, zato jih lastniki najpogosteje prepustijo nam.
Pravni in administrativni del
1. Soglasja. Če nepremičnina ni samo vaša, potrebujete pisno soglasje vseh solastnikov. V stavbi s tremi ali več stanovanji potrebujete še soglasje etažnih lastnikov z več kot tremi četrtinami deležev, vključno z vsemi sosedi, ki mejijo na vaše stanovanje. To vzame največ časa, zato začnite tukaj.
2. Register, ID številka in nalepka. Nastanitev mora biti pred začetkom vpisana v register nastanitvenih obratov pri AJPES. ID številko navedete v vsakem oglasu, na vhodu pa mora biti poenotena nalepka.
3. Prijava gostov. Vsakega gosta je treba prijaviti v sistemu eTurizem. Ko je sistem enkrat nastavljen, je prijava rutina, ki vzame minuto.
4. Računi in turistična taksa. Gostom izdajate davčno potrjene račune, turistično takso pa pobirate in odvajate občini.
5. Zavarovanje. Preverite, ali vaše zavarovanje krije tudi oddajanje gostom. Mnoga običajna zavarovanja ga ne.
Pri VisitVibe: registracijo, prijave gostov, račune in turistično takso uredimo namesto vas, za vsakega gosta.
Nepremičnina
6. Fotografije. Gost se odloči v nekaj sekundah, na prvi fotografiji. Fotografije s telefona so najpogostejši razlog, da dobra nepremičnina ostane neopažena.
7. Oprema. Gostje v ocenah najpogosteje omenjajo posteljo, čistočo in kopalnico. Kaj kupiti in kaj ne, je odvisno od vaše nepremičnine in gostov, ki jih želite privabiti.
8. Prihod gostov. Gostje prihajajo ob vseh urah, tudi ob dveh ponoči. Nekdo mora poskrbeti, da vsak prihod poteka brez zapletov, in odgovoriti na vprašanja, ki pridejo med bivanjem.
Pri VisitVibe: profesionalne fotografije, pripravo nepremičnine in prihode gostov uredimo mi. Vam ni treba biti niti na telefonu.
Prodaja in vzdrževanje
9. Cene. Ista cena vse leto pomeni prazne noči pozimi in premalo zaslužka ob dogodkih. Prava cena za vsak dan je največja razlika med povprečno in dobro upravljano nepremičnino.
10. Čiščenje in pregled po vsakem gostu. Od čistoče so odvisne ocene, od ocen pa uvrstitev na platformah in cena, ki jo lahko zaračunate.
Pri VisitVibe: za vsako nastanitev naredimo cenik po meri in ga prilagajamo vsak dan. Po vsakem gostu nepremičnino očistimo in pregledamo, vi pa vsak mesec dobite poročilo o zaslužku.
Koliko točk ste odkljukali?
Večina lastnikov ima urejenih šest ali sedem. Zadnje tri, cene, čiščenje in odgovori gostom, so tiste, ki vzamejo največ časa in naredijo največjo razliko v zaslužku. Koliko lahko zasluži vaša nepremičnina, ko je vse urejeno, preverite tukaj:
Kalkulator
Koliko zasluži vaše stanovanje?
Izberite lokacijo, velikost in stavbo. Preklopite med letoma 2026 in 2027 in poglejte razliko po mesecih.
Dobro upravljane nastanitve
10.600 € na leto
Povprečje na vaši lokaciji: 7.600 €
Od 2027 največ 60 noči na leto (cela občina).
Ocena bruto prihodka pred provizijami in stroški, na podlagi javno dostopnih tržnih podatkov (AirDNA, AirROI) in mesečnih podatkov SURS o nočitvah, okt. 2026. Omejitve za leto 2027 po objavljenih odločitvah občin (stanje na dan 10. 10. 2026). To ni zagotovilo zaslužka.
Kontrolni seznam: 10 korakov
- Soglasja solastnikov in etažnih lastnikov (v večstanovanjski stavbi)
- Vpis v register nastanitvenih obratov, ID številka v oglasih, nalepka na vratih
- Prijava gostov v sistemu eTurizem
- Davčno potrjeni računi in turistična taksa
- Zavarovanje, ki krije oddajanje gostom
- Profesionalne fotografije
- Oprema, ki jo gostje cenijo
- Brezskrben prihod gostov ob kateri koli uri
- Prava cena za vsak dan
- Čiščenje in pregled po vsakem gostu
Pogosta vprašanja
Koliko časa traja priprava nepremičnine?
Odvisno od tega, kaj je že urejeno. Pri opremljeni nepremičnini z urejenimi papirji je lahko na platformah v nekaj dneh. Soglasja etažnih lastnikov in vpis v register lahko trajajo dlje, zato z njimi začnite najprej.
Ali potrebujem novo pohištvo?
Večinoma ne. Kaj se splača zamenjati, je odvisno od vaše nepremičnine. Na brezplačnem posvetu vam povemo, kam vložiti in kam ne.
Ali lahko vse to uredite namesto mene?
Da. V paketih uredimo registracijo, fotografije, oglase, cene, goste, prijave in račune. Pokličite nas za brezplačen posvet.