Zakonodaja · 10. 10. 2026 · 10 min branja

Zakon o gostinstvu 2027: koliko dni lahko oddajate stanovanje turistom?

Novi Zakon o gostinstvu (ZGos-1) ureja kratkotrajni (pogovorno: kratkoročni) najem stanovanj prek platform Airbnb in Booking.com. V tem vodniku so zbrana ključna pravila, ki jih mora poznati lastnik: kje bodo od leta 2027 veljale omejitve dni, katera soglasja potrebujete, kaj morate urediti v registru in kolikšne so kazni (globe). Ni razloga za skrb: za večino lastnikov gre predvsem za administrativna opravila, za katera lahko poskrbimo mi.

Na kratko

Posodobitev 16. 10. 2026: Interventni zakon, ki bi omejitve zamrznil, zaradi referenduma ni začel veljati. Referendum bo predvidoma 6. decembra 2026. Do takrat velja spodnja ureditev; članek posodobimo, ko bo izid znan.
Zakon se uporablja od 1. januarja 2026. Omejitve števila dni začnejo veljati 1. januarja 2027, in to samo v občinah s seznama (trenutno 14).
Osnovna omejitev v teh občinah je 60 noči na leto, občina pa lahko določi od 30 do 270. Ljubljana ostaja pri 60, Bled in Bohinj imata v blokih 30, obala do 270.
V večstanovanjski stavbi potrebujete soglasje etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot 75 % solastniških deležev, in vseh lastnikov stanovanj, ki mejijo na vaše. Soglasje velja 3 leta.
Vsaka nastanitev mora biti vpisana v register nastanitvenih obratov, ID številko morate navesti v oglasih, na vratih mora biti nalepka.
Občine, ki niso na seznamu, zakonske omejitve dni nimajo. Omejitve za stanovanja ne veljajo za hotele in penzione.

Kaj je ZGos-1 in od kdaj velja

Zakon o gostinstvu (ZGos-1) je Državni zbor po vetu Državnega sveta ponovno sprejel 25. septembra 2025. Objavljen je bil v Uradnem listu RS, št. 77/2025, 7. oktobra 2025, uporablja pa se od 1. januarja 2026. Zakon na novo ureja celotno gostinsko dejavnost, med drugim tudi oddajanje stanovanj turistom, ki ga imenuje oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem.

Zakaj je nastal? Država želi zmanjšati pritisk kratkotrajnega najema na stanovanjski trg v krajih, kjer so stanovanja najmanj dostopna, in hkrati urediti razmerja med lastniki, ki oddajajo, in njihovimi sosedi. Nekateri deležniki so že ob sprejemu napovedali zahtevo za presojo ustavnosti zakona, vendar pravila do danes veljajo, kot so zapisana.

Pomembna definicija: dan oddajanja je noč, v kateri v stanovanju prenoči vsaj en gost. Če gost ne prenoči, šteje dan, ko uporablja nastanitev. Šteje se torej število noči z gosti, ne dni, ko je oglas objavljen.

Kdo lahko oddaja stanovanje turistom

Stanovanje lahko oddajate kot sobodajalec (fizična oseba), kot samostojni podjetnik ali prek podjetja (d.o.o.). Oddajate lahko lastno ali najeto stanovanje, če imate soglasje lastnika.

Sobodajalec lahko oddaja največ 180 dni v koledarskem letu in se mora pred začetkom vpisati v poslovni register.
S.p. in d.o.o. zakonske omejitve 180 dni nimajo; v občinah s seznama pa od leta 2027 tudi zanje veljajo omejitve občine.
V enem stanovanju je lahko registriran največ en nastanitveni obrat (apartma, soba ali počitniška hiša).
Oddajanje ni dovoljeno v stanovanjskih stavbah z oskrbovanimi stanovanji, ne glede na soglasja.

Katera oblika je za vas davčno ugodnejša, je odvisno od višine prihodkov in stroškov. To je vprašanje za računovodjo; mi poskrbimo za vse ostalo.

Omejitve dni od leta 2027: kako delujejo

Splošna omejitev ne velja povsod. Zakon jo uvaja samo v občinah z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema, torej tam, kjer so stanovanja težko dostopna in je kratkotrajnega najema veliko. Postopek je določen v 22. členu zakona:

Vlada do 31. januarja sprejme merila, po katerih se določijo takšne občine.
Ministrstvo do 30. aprila izda seznam občin za naslednji dve koledarski leti. Prvi seznam, objavljen spomladi 2026, velja za leti 2027 in 2028.
V občinah s seznama lahko stanovanje oddajate največ 60 noči v koledarskem letu.
Občina s seznama lahko z odlokom do 31. oktobra določi drugačno omejitev, od 30 do 270 noči. Odlok velja od začetka naslednjega leta.
Občina, ki ni na seznamu, lahko omejitev uvede sama, a ne nižjo od 60 noči.

Na seznamu za 2027 in 2028 je 14 občin: Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izola, Koper, Kranjska Gora, Ljubljana, Piran, Preddvor, Radovljica in Žirovnica.

Ko porabite dovoljene noči, novih rezervacij za tisto leto ne smete več sprejemati. Register nastanitvenih obratov število noči spremlja prek prijav gostov v sistemu eTurizem, prekoračitev pa lahko pomeni začasen odvzem ID številke.

Kaj velja v posameznih občinah

Občine imajo čas do 31. oktobra 2026, da sprejmejo svoje odloke. Stanje po objavljenih odločitvah in poročanju medijev na dan 10. 10. 2026:

Občina	Največ noči kratkotrajnega najema na leto od 2027
Ljubljana	60 v vsej občini (občina ne sprejema svojega odloka)
Bled	30 v blokih, drugje do 270 (sobodajalci 180)
Bohinj	30 v blokih in središčih, 180 v območjih hiš, drugje 270
Kranjska Gora	60 v blokih, do 270 v turističnih conah
Piran	do 270 za pravne osebe, 180 za fizične osebe
Koper, Izola	do 270
Ankaran, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Preddvor, Radovljica, Žirovnica	60, razen če občina sprejme drugačen odlok
Maribor in druge občine zunaj seznama	brez zakonske omejitve (sobodajalci 180)

Viri: Telegraf (30. 9. 2026), Primorske novice (Piran), 24ur (8. 5. 2026), RTV SLO. Odloki se lahko še spremenijo; za vaš naslov preverimo veljavna pravila.

Soglasja etažnih lastnikov

To je za večino lastnikov stanovanj v blokih najpomembnejši del zakona (20. člen):

Če niste edini lastnik stanovanja, potrebujete pisno soglasje vseh solastnikov.
V dvostanovanjski stavbi potrebujete soglasje vseh solastnikov stavbe.
V stavbi s tremi ali več stanovanji potrebujete soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev, vključno z vsemi lastniki stanovanj, ki neposredno mejijo na vaše.
Soglasje velja 3 leta, nato ga morate pridobiti znova. Pri zbiranju podpisov na papirju med prvim in zadnjim podpisom ne sme preteči več kot 3 mesece.
Soglasja, pridobljena po prejšnji ureditvi v Stanovanjskem zakonu (SZ-1), veljajo do 31. decembra 2026 oziroma do treh let od pridobitve, če je to pozneje.

Začetek dejavnosti morate objaviti na oglasni deski stavbe. Tudi s soglasji pa lahko sosedje, ki jih oddajanje prekomerno moti, iščejo sodno varstvo, zato se dober odnos s sosedi splača: urejeni prihodi gostov, hišni red in hitro odzivanje na težave.

Register, ID številka in nalepka

Vsaka nastanitev mora biti pred začetkom vpisana v register nastanitvenih obratov pri AJPES, kjer dobi identifikacijsko številko. Spremembe sporočite v 15 dneh.
Pri obstoječih vpisih je bilo treba podatke, vključno z identifikacijsko številko nepremičnine, dopolniti do 30. junija 2026.
ID številko morate navesti v vsakem oglasu in v pogodbah na daljavo. Prav tako Uredba (EU) 2024/1028 od 20. maja 2026 zahteva javno registracijsko številko za vsak oglas.
Na vhodu v stanovanje mora biti poenotena nalepka, dokler je nastanitev vpisana v register.
Goste prijavljate v sistemu eTurizem. Če 12 mesecev ne prijavite nobenega gosta, vas lahko izbrišejo iz registra.

Število gostov in kategorizacija

Vsak gost mora imeti najmanj 8 m² uporabne površine, v stanovanju pa je lahko največ 15 gostov.
V enostanovanjski hiši lahko oglašujete le eno stanovanje ali sobo.
Kategorijo z 1 do 3 zvezdicami določite s samooceno; za 4 ali 5 zvezdic jo podeli neodvisni ocenjevalec. Obstoječe kategorizacije s 4 ali 5 zvezdicami je treba obnoviti do 1. 1. 2028, nižje pa v desetih letih.

Globe

Zakon razlikuje tri skupine prekrškov (35. do 37. člen). Nadzor izvajata občinska inšpekcija, za soglasja in oskrbovana stanovanja pa stanovanjska inšpekcija.

Globe po ZGos-1 (v evrih)	Pravna oseba	S.p.	Sobodajalec
Lažji prekrški	1.500–5.000	1.000–2.500	400–1.200
Hujši prekrški (npr. prekoračeno število noči)	2.000–20.000	1.500–6.000	1.000–4.500
Najhujši prekrški (npr. oddajanje brez soglasij)	5.000–50.000	3.000–20.000	2.000–12.000

Stanovanjska inšpekcija je v letu 2026 obravnavala nekaj primerov in napoveduje ciljane preglede. Dobra novica: vse, kar zahteva zakon, je mogoče urediti vnaprej.

Kaj to pomeni za vaš zaslužek

Za večino stanovanj na obali in zunaj seznama se zaslužek praviloma ne spremeni, ker običajno stanovanje že danes oddaja manj noči, kot dovoljuje omejitev. Kjer omejitev velja (Ljubljana, bloki na Bledu, v Bohinju in Kranjski Gori), je ključno, da noči porabite v mesecih z največ povpraševanja in po čim višjih cenah. Preverite sami:

Kalkulator

Koliko zasluži vaše stanovanje?

Dobro upravljane nastanitve

10.600 € na leto

Povprečje na vaši lokaciji: 7.600 €

Od 2027 največ 60 noči na leto (cela občina).

Pokličite za brezplačen posvet+386 70 630 165 Pišite nam → ali pustite številko, pokličemo vas

Prihodek po mesecih (dobro upravljana nastanitev)

Ocena bruto prihodka pred provizijami in stroški, na podlagi javno dostopnih tržnih podatkov (AirDNA, AirROI) in mesečnih podatkov SURS o nočitvah, okt. 2026. Omejitve za leto 2027 po objavljenih odločitvah občin (stanje na dan 10. 10. 2026). To ni zagotovilo zaslužka.

Kontrolni seznam za lastnike

Preverite, ali je vaša občina na seznamu in kakšen odlok je sprejela.
Preverite vrsto stavbe (večstanovanjska, dvostanovanjska, hiša, oskrbovana stanovanja) v Prostorskem informacijskem sistemu ali gradbenem dovoljenju.
Zberite soglasja: etažni lastniki z več kot 75 % solastniških deležev in vsi lastniki stanovanj, ki mejijo na vaše; zabeležite, kdaj soglasje poteče.
Preverite vpis v register nastanitvenih obratov in ID številko; vpišite jo v vse oglase.
Namestite nalepko ob vhodu in objavite začetek dejavnosti na oglasni deski.
Uredite kategorizacijo in prijavo gostov v eTurizem.
Načrtujte noči: kjer velja omejitev, jih porabite v mesecih z največ povpraševanja.

Pogosta vprašanja

Ali omejitev 60 noči velja po vsej Sloveniji?

Ne. Velja samo v občinah s seznama (za leti 2027 in 2028 jih je 14), tudi tam pa lahko občina določi drugačno omejitev, od 30 do 270 noči. Drugod zakonske omejitve ni, sobodajalci pa lahko oddajajo največ 180 dni na leto.

Ali se omejitev nanaša na dneve ali noči?

Na noči z gosti: dan oddajanja je noč, v kateri v stanovanju prenoči vsaj en gost.

Ali omejitve veljajo tudi za hotele in penzione?

Omejitve iz 22. člena se nanašajo na oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem. Hoteli, penzioni in drugi nastanitveni obrati so drugačna dejavnost z lastnimi pravili. Za vaš obrat vam svetujemo na brezplačnem posvetu.

Kaj se zgodi z obstoječimi soglasji sosedov?

Soglasja, pridobljena po prejšnji ureditvi v Stanovanjskem zakonu (SZ-1), veljajo do 31. decembra 2026 oziroma do treh let od pridobitve, če je to pozneje. Potem potrebujete novo soglasje po ZGos-1.

Kdo preverja, ali spoštujem pravila?

Občinska inšpekcija nadzira sobodajalce in omejitve dni, stanovanjska inšpekcija pa soglasja etažnih lastnikov in prepoved oddajanja v oskrbovanih stanovanjih.

Ali mi lahko pri tem pomagate?

Da. V paketih poskrbimo za objavo z ID številko, registracijo, kategorizacijo, prijavo gostov v sistemu eTurizem in račune. Pokličite nas za brezplačen posvet.

Viri

Uradni viri

Mediji

Stroka in panoga

Članek je informativen in ne nadomešča pravnega ali davčnega nasveta. Stanje na dan 16. 10. 2026; pravila, občinski odloki in izid referenduma lahko stanje še spremenijo.